재개발, 재건축 이주비 이자, 배당소득세 15.4%

국세청의 법령해석

국세청이 조합의 이주비 무이자 지원을 조합원에 대한 배당으로 간주, 이주비 이자 대납분에 대해 15.4%의 배당소득세를 물리겠다고 법령해석을 내리면서 일선 조합들이 발칵 뒤집혔다.

이렇게 된다면 기존에는 세금을 내지 않아도 되었던 것이 15.4%의 세금을 배당소득세를 내야하는 것입니다.

위의 그림을 보면

기존에는 기본이주비 금융비용을 정비사업비에 포함하였습니다. 또한 공사완료후 입주시 이주비는 원금만 상환하면 되었고 이주비 이자는 사업비에서 냈으므로 조합원은 별도로 이자를 낼 필요가 없었습니다.

하지만 변경된 것은 기본이주비 금융비용을 대여금으로 전환하는 것입니다. 공사완료 후 입주 시 이주비 원금 상환을 하지만, 이주기간 만료일 이후(대출시간이 되었을경우) 이주비 원금 상환일까지의 기간에 대한 금융비용을 부담해야하는 것입니다.

이주비 이자 세율 15.4%?

이주비 이자 전체 금액에 세율 15.4%를 적용하는 게 아니라 수익사업인 일반분양 비율만큼만 배당소득세를 부담하면 돼 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 조합원 이주비 이자 비용을 수익사업에서의 비용(손금)으로 보지 않겠다는 게 이번 국세청 법령해석의 요지가 됩니다.

이러한 해석은 결국 이자를 내지 않던 금융비용을 세금으로 대신 내야된다고 하는 것입니다. 결국은 조합원들이 그 피해를 보게 되었습니다.

이주비 이자 계산 = 배당소득세

결국은 수익사업의 일반부양 비율만큼을 세금으로 내라는 말이 됩니다.

따라서 일반분양 40%, 조합원분양 60%로 가정해보겠습니다.

이렇게 되어 있다면 결국 40%만큼을 부담하라는 말이 됩니다.

여기서 2억을 대출받을 경우에 연 이자율 3%라고 가정하겠습니다.

연간 이자가 약 600만원정도 나오게 됩니다. 1년에 600만원인데

여기서 40%만큼을 15.4%의 배당소득세를 부과하겠다는 말입니다.

600만원 x 40% = 240만원

240만원 x 15.4% = 36만 9600원

이렇게 계산된 약 37만원이 1년의 배당소득세로 과세됩니다.

이전에는 나가지 않아도 되던 돈이 나가게 되는것입니다.

이게 3년 동안 진행이 되므로 x3을 해주어야합니다.

37만원 x 3년 = 111만원

따라서 2억을 대출받았을 경우에 3년 동안 111만원 정도가 나옵니다.

만약 이것보다 많이 받았다거나 일반분양의 비율이 많다면 더 많이 나오게 될 것입니다.

결국은 일반분양의 비율이 얼마나 되는지가 관건이 될 것입니다.

일반분양의 비율이 많아진다면 그만큼 내야할 세금이 커지는 것입니다.

앞으로도 지켜보아야하고 현재 관리처분계획까지 다 나와 있다면

조합원에서 어떻게 진행해가는지 관심을 가지고 지켜보아야 할 것 같습니다.